按照《物權法》的規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但一些小區仍因公共收益分配問題糾紛不斷。近日，小區居民的反映，稱小區物業將潮州電梯廣告收益置換成電梯維保費用，引起了小區業主的不滿。

　　市民質疑：廣告收益為何變成電梯維保費？

　　市民李先生告訴他最近乘坐電梯時發現電梯里設立了廣告位，“其實小區電梯內做廣告不罕見，樓棟里的廣告也不少。”隨后，他就此問題找到物業處詢問，得到回復稱，已將電梯廣告出租給一家電梯維保公司，同時這家維保公司會給電梯做免費的維保服務。物業的回復讓很多業主不滿，“電梯屬于公共部位，電梯廣告收益應該屬于全體業主，物業不應該隨意置換，而且電梯維保費應該包含在物業費中，物業無權這么做！”

　　廣告費與維保費置換 小區物業所為

　　記者就此問題聯系到了小區物業公司，工作人員表示，業主所反映的將電梯廣告費與電梯維保費用置換的情況不屬實。經過居委會與物業的溝通，得知，該小區電梯內確實存在做廣告的情況，并且所有電梯內的廣告收益都用于電梯的維修和維護。物業人員介紹，之所以用于電梯維修和維護，是因為小區電梯損壞率極高，維修費用也高。

　　電梯轎廂內的空間能否對外經營？

　　根據《物權法》相關規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

　　電梯是業主的出行工具，做廣告已經改變了其用途，需要由全體業主決定電梯內的空間能否用以對外經營。因此該小區物業在出租小區電梯廣告前，應該事先得到全體業主的同意。

　　電梯廣告的收益能否用以支付電梯維保費用？

　　物業服務定價成本已包括共用設施設備的日常運行和維修費用，物業服務企業將電梯廣告收入用于電梯維修不符合法律規定，應將廣告收入返還業主委員會。

　　根據相關規定，物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。因此，物業公用部位、共用設施設備的日常運行和維修費用包括在物業服務企業的物業服務定價成本之中，應由物業服務企業自行承擔。

　　廣告收益可以扣除合理成本，但物業服務企業對合理成本的支出承擔舉證責任。因此物業無權擅自用廣告收入以彌補其經營中的不足，未經同意擅自處分屬于全體業主共有的廣告收入的行為侵犯了全體業主的共有權，電梯廣告收入應當返還給業主委員會。

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